管理不全空き家とは？その定義と背景
管理不全空き家の定義
「管理不全空き家」とは、倒壊の危険や衛生上の問題、景観の悪化など、周囲に悪影響を与える可能性があるものの、まだ「特定空き家」とまでは判断されない空き家を指します。これは、2023年に改正された「空き家等対策の推進に関する特別措置法」により新たに導入された区分であり、自治体が早期に対応できるようにするための予防的措置といえます。
※管理不全空き家とは・・・詳しくはこちら
（参照：NPO法人 空家・空き地管理センター）
特定空き家との違いとは？
従来の「特定空き家」は、明らかに倒壊や著しい衛生被害をもたらす状態で、法的措置の対象となるものでした。それに対して「管理不全空き家」は、その一歩手前の段階にあると位置づけられます。つまり、「今はまだ深刻ではないが、このまま放置すると危険になる」と見なされた空き家が対象です。この違いにより、自治体はより柔軟かつ早期に対応できるようになりました。
※「管理不全空き家」と「特定空き家」の違い・・・詳しくはコチラ
（参照：空き家活用.net）
なぜ今「管理不全空き家」が注目されているのか
少子高齢化と都市部への人口集中によって、地方を中心に空き家の増加が続いています。その中には、適切に管理されず劣化が進んだ空き家も少なくありません。近隣住民からの苦情や災害時の安全性を考慮し、行政による事前対応が求められるようになったことが背景にあります。「管理不全空き家」という新たな分類は、そうした社会的要請に応えるために導入されたのです。
新たに制定された「管理不全空き家」の意味
制定の背景にある社会問題
空き家問題は、景観の悪化や不法投棄の増加、防災・防犯面でのリスクといったさまざまな課題を引き起こしてきました。特に都市部以外の地域では、放置されたままの空き家が年々増加し、地域コミュニティへの影響も懸念されています。こうした問題を根本から解決するには、危険な状態になる前に早期に介入する必要があり、そのために「管理不全空き家」という新たな区分が導入されたのです。
改正空き家等対策特別措置法のポイント
2023年の法改正では、「管理不全空き家」に対しても行政が指導・助言できるようになり、状況によっては是正を求めることも可能になりました。また、自治体が空き家の状況を把握するための調査権限も強化され、より実効性の高い対策が取られるようになっています。この制度は、空き家所有者に対しても、放置を防ぐための大きなプレッシャーとなるでしょう。
※改正空き家対策特別措置法のポイント・・・詳しくはこちら
（参照：NPO法人 空家・空き地管理センター）
所有者に与える影響とは
所有している空き家が「管理不全」と判断された場合、税制面での優遇措置（固定資産税の軽減など）が打ち切られる可能性があります。また、是正指導に応じなければ、行政処分や費用負担が発生することもあり得ます。つまり、「まだ大丈夫」と思っていた空き家が、突然コストやリスクの対象になるケースも少なくないのです。
管理不全空き家に関する注意点3つ
1. 自治体からの指導や是正措置の可能性
管理不全と判断された空き家は、自治体からの助言や指導の対象となります。状況が改善されなければ、より強い是正措置がとられる場合もあり、所有者の意思に関係なく対応を迫られることになります。これは、事前通知を受け取った時点で真剣に対処すべきサインです。
※自治体から指導されると・・・詳しくはコチラ
（参照：空き家リノベラボ）
2. 税制優遇の対象外になるリスク
管理不全空き家に指定されると、従来受けられていた固定資産税の特例措置が適用されなくなる可能性があります。通常、住宅用地として扱われると土地の税負担が軽減されますが、空き家の劣化が進んだ結果、適用対象外となれば、税負担が大きく増加することになります。
※管理不全空き家指定による固定資産税増額について・・・詳しくはコチラ
（参照：国土交通省）
3. 売却・解体時に想定外の負担が発生する場合
放置された空き家は資産価値が下がるだけでなく、売却時に買い手が見つからなかったり、解体費用が高額になることもあります。特に、自治体の是正命令が出された物件は購入希望者から敬遠されがちで、所有者にとって大きな負担になるケースも少なくありません。
「管理不全空き家になること」を防ぐためにできること
定期的な管理とメンテナンスの重要性
もっとも効果的な対策は、空き家の定期的な管理を怠らないことです。通風や清掃、簡単な修繕を行うだけでも、劣化を防ぎ、管理不全の判定を避けることが可能になります。実際に現地を訪れることが難しい場合は、管理代行サービスを活用するのも一つの方法です。
空き家の利活用を検討する
空き家をただ所有して放置するのではなく、賃貸やシェアハウス、店舗などへの利活用を検討することも有効です。地域のニーズに応じた活用方法を選ぶことで、資産価値を保ちつつ、空き家のリスクを大きく減らせます。
専門家への相談でリスク回避を図る
管理や法的対応に不安がある場合は、不動産業者や行政書士、空き家相談窓口など専門家の意見を積極的に活用しましょう。初期対応が早ければ早いほど、問題が大きくなる前に対処することができます。
※空き家管理は「ハピネスホーム管理」・・・詳しくはコチラ（神奈川・大阪・京都・奈良）
まとめ：「管理不全空き家」の知識で後悔しない空き家対策を
本記事の振り返りと今後の行動指針
管理不全空き家は、特定空き家の一歩手前として、新たに法的な対象となった空き家です。放置によって近隣に迷惑をかける前に、自治体が指導・是正できる仕組みが整えられたことで、空き家所有者の責任はますます重くなっています。本記事では、定義や法改正の内容、そして注意すべき3つのリスクについて解説しました。
今後、空き家を所有する可能性のある方は、適切な管理と活用を意識し、早めの対応を心がけることが重要です。「まだ大丈夫」と思っている今こそ、将来のリスクを最小限に抑える第一歩を踏み出しましょう。
