空き家の管理や対策に関心が高まる中、「空家等対策特別措置法は結局どう変わったの？」「自分の空き家に影響があるのか知りたい」という不安を抱える方は少なくありません。特に、改正によってどんな義務が生じるのか、どこまで管理すべきなのかが分からず、情報を探している読者が多くいます。
結論から言うと、今回の改正では管理不全の空き家に対する指導が強化され、適切に管理していない場合には、固定資産税の優遇解除など、これまで以上に具体的な不利益が生じる可能性があります。つまり、空き家の所有者は「知らなかった」では済まされないルールへと変わりつつあります。
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（管理地区：神奈川県横浜市・横須賀市・逗子市・葉山町、大阪府枚方市・堺市・高石市、京都府木津川市・八幡市・相楽郡、奈良県生駒市）
空家等対策特別措置法とは？改正の背景と目的
空家等対策特別措置法の概要
空家等対策特別措置法は、空き家の放置が周辺環境や安全・衛生に与える悪影響を防ぐために自治体の対応を制度化した法律です。従来から「特定空家」に該当する危険度の高い空き家に対して自治体が勧告・命令を行い、必要に応じて代執行や費用の徴収ができる枠組みが整えられてきました。令和5年（2023年）12月に施行された改正では、自治体がより早期に対処できるよう制度の拡充が行われています。国土交通省+1
なぜ法改正が行われたのか
全国的な人口減少と高齢化により空き家数は増加し、放置による防災・防犯・衛生上の問題や景観悪化が深刻化しました。こうした社会的課題に対し、特定空家になる前の段階で介入することで重大化を防ぎ、地域の生活環境を保全することが改正の主な狙いです。自治体の権限を強化し、所有者に対する早期の指導・支援を可能にするための改定と言えます。政府オンライン+1
※下図：総務省統計局（詳しくはコチラ）
空き家増加による社会的課題
空き家が増えると、倒壊や火災などの危険、害獣やゴミ不法投棄による衛生問題、そして空間の景観悪化が進みます。これらは近隣住民の安全と生活の質に直結し、放置が長引くほど住民負担と行政コストが増加するため、早期対応が求められます。国土交通省
自治体の対策強化の必要性
改正により、市区町村は特定空家化を未然に防ぐための「管理不全空家」への指導・勧告が可能になりました。これにより、自治体は段階的に介入して改善を促し、必要なら特定空家への移行を行うというプロセスを取りやすくなっています。公益社団法人 全日本不動産協会 -+1
空家等対策特別措置法の改正ポイントをわかりやすく整理
管理不全空き家の新設と指定基準
改正で新設された「管理不全空家」は、現状では直ちに特定空家に該当しないものの、放置すれば特定空家になるおそれがある空き家を指します。自治体はこの段階で所有者に対して指導や勧告を行い、改善が見られない場合は次の段階へと進めます。こうした分類の導入は、問題の早期発見と対応を目的としています。公益社団法人 全日本不動産協会 -+1
特定空家との違い
特定空家は既に「倒壊の恐れがある」「衛生上著しく有害」等の一定基準を満たした危険度の高い状態を示します。管理不全空家はそれより一段階手前で、改善が遅れれば特定空家に指定される可能性がある段階です。つまり改正は「予防」のフェーズを法制度に組み込んだ点が重要です。8shiro
改正によって追加された措置内容
改正では、管理不全空家に対する自治体の指導・勧告の明確化に加え、自治体が所有者情報の把握を容易にするため電力会社等への情報照会の要請が可能になり、必要に応じて管理・活用支援を行う法人の指定や空家等活用促進区域の設置など、総合的な対策手段が整備されました。これにより、所有者不明や連絡不能の物件に対する対応力が向上します。公益社団法人 全日本不動産協会 -+1
行政指導・勧告・命令の流れ
まず自治体が現地調査を行い、管理不全空家と判断すれば指導や助言を行います。改善がなければ勧告、さらに改善が見られない場合は特定空家指定や命令、代執行に進みうる流れです。段階ごとに所有者へ改善機会が与えられる一方、放置が続けば行政措置に移行します。国土交通省+1
所有者に求められる具体的な管理内容
所有者は定期的な点検、外観の保守、雑草対策や通水・換気、周囲への危険が無いような保全措置を行うことが求められます。加えて自治体からの連絡や指導に協力すること、必要な修繕や簡易な対処を速やかに行う姿勢が重要です。対応が遅れると行政手続きや税制上の不利益につながる恐れがあります。8shiro
固定資産税への影響｜改正で何が変わるのか
管理不全空き家に対する固定資産税の優遇解除
従来、居住用規模の土地には住宅用地特例が適用されることで固定資産税が軽減される場合がありました。改正により「管理不全空家」と判断されると、住宅用地の特例が適用されない、あるいは解除される扱いになることが明確化され、結果的に税負担が大幅に増えるリスクがあります。税負担の増加は所有者にとって実務上の大きなインパクトです。公益社団法人 全日本不動産協会 -+1
従来の特定空家との扱いの違い
特定空家に指定された場合の税制上の扱いと同様に、管理不全空家の段階でも住宅用地特例の適用除外が検討されうるため、特定空家指定に至る前に税制面でのペナルティが発生し得ます。要するに「早期の段階でも税面での影響が出る可能性がある」という点が改正の特徴です。公益社団法人 全日本不動産協会 -+1
所有者が注意すべきポイント
固定資産税の基準日は毎年1月1日であり、指定や解除のタイミングによりその年の税額へ影響します。自治体からの勧告を受けたら速やかに改善策を実施し、必要なら税務や法務の専門家に相談して税制の扱いを確認することが重要です。改善の記録や対応履歴を残すことが、後の手続きで役立ちます。NPO法人 空家・空地管理センター+1
空家等対策特別措置法の対象者と義務
所有者が行うべき管理の基本
所有者には、建物およびその周辺の安全確保・衛生管理・景観保全が求められます。具体的には屋根や外壁の点検、雨どいの清掃、周辺の雑草処理、侵入防止のための施錠や窓の補修といった日常的な管理が含まれます。自治体からの指導や連絡には協力し、必要な改善を速やかに実施する姿勢が必要です。8shiro
法改正による新たなリスク
改正により管理不全空家の段階から行政介入が可能になったため、早期の対処を怠ると勧告・命令だけでなく税制の不利益や最終的な代執行・費用徴収といった事態に発展するリスクが高まりました。所有者不明や連絡不能な物件は、自治体が関係機関を通じて所有者情報を把握しやすくなっています。公益社団法人 全日本不動産協会 -+1
放置した場合のペナルティ
改善命令に従わない場合、自治体は代執行を行い、その費用を所有者に請求することができます。また、一定の場合には過料が科される可能性もあります。税制上の優遇の喪失は長期的なコスト増になるため、放置は経済的にも不利です。鴻巣市公式ウェブサイト+1
自治体からの指導の流れ
まずは現地調査が行われ、管理状況に基づく助言や指導が行われます。それでも改善が見られない場合に勧告、命令へと進むため、初期段階での連絡に協力することが紛争を避ける最善策です。自治体に相談することで支援策や活用の助言を受けられる場合もあります。国土交通省+1
空家等対策特別措置法に対応するための実践的な対策
日常的な管理方法
所有者は定期的に空き家を訪問して換気、通水、清掃、雨漏りや外壁の損傷チェックを行うことが大切です。遠方に住んでいる場合は信頼できる管理業者に月次で点検を依頼する、近隣との連絡網を作るといった現実的な手段が有効です。小さな負担を継続することで「管理不全」と見なされるリスクは大きく下がります。8shiro
自治体や専門業者を利用した対策
自治体は相談窓口を設けており、相談すれば活用促進や補助金、支援法人の紹介などの情報が得られます。専門の空き家管理会社や不動産業者を活用すれば、定期点検・簡易修繕・清掃・管理報告まで一括で任せられるため、遠方所有者や高齢の所有者にとって有効な選択肢です。政府オンライン+1
空き家管理サービスの活用
月次で写真付き報告を行うサービスや、緊急時の駆けつけ対応、庭木の管理や除草を行うプランなどがあり、個別事情に合わせた契約が可能です。費用対効果を考えつつ、放置による大きな支出リスクと比較して検討するとよいでしょう。空き家の活用・売買は〖アキサポ〗
解体・売却などの根本的な解決策
利用の見込みがない場合は解体や売却、賃貸化、リノベーションによる活用を検討するのが根本的な解決になります。解体には費用がかかりますが、長期的には税負担や代執行リスクを回避できるため、所有者のライフプランに合わせて判断してください。自治体によっては解体助成や活用支援の制度を設けている場合もあります。政府オンライン
改正法に関するよくある質問（FAQ）
管理不全空き家に該当するケース
例えば長期間通水や換気がされず、外観や周辺が著しく荒れている状態、屋根や外壁が損傷して雨漏りが進行している状態、あるいはゴミや不法投棄が常態化し周囲に影響を与えているようなケースは管理不全空き家に該当するおそれがあります。自治体は現地確認に基づき総合的に判断します。8shiro
対策を始めるべきタイミング
自治体からの連絡が来る前に対策を始めることが最も安全です。所有していると分かった時点で点検体制を整え、清掃や簡易修繕を行うことで「管理不全」と判断されるリスクを減らせます。特に固定資産税の基準日である1月1日をまたぐタイミングは注意が必要です。NPO法人 空家・空地管理センター
自治体への相談方法
まずは市区町村の窓口（建築・都市計画・環境保全など担当課）に相談してください。現地確認や活用相談、支援制度の案内を受けられる場合があります。所有者不明などの場合は、自治体が関係機関と連携して調査を進めることも可能です。国土交通省+1
まとめ｜空家等対策特別措置法の改正で何が重要？
所有者が今すぐ確認すべきポイント
まず自分の所有する建物の管理状況を点検し、通水・換気・外観・周辺の清掃が定期的に行われているかを確認してください。自治体からの連絡には速やかに応じ、記録を残すことが後のトラブル回避に役立ちます。管理不全空家の段階でも税制や行政措置の対象になり得る点を念頭に置きましょう。公益社団法人 全日本不動産協会 -+1
未来のトラブルを防ぐために必要な行動
放置によるリスクは安全面だけでなく税負担や費用負担にも直結します。遠方管理なら専門業者の利用を検討し、利用可能な自治体支援や助成の情報を確認してください。可能であれば売却・賃貸・解体といった抜本的な選択肢も視野に入れて、早めに行動することが最も重要です。政府オンライン+1
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